利益 Valuation
小売店・物販事業の売却相場｜在庫の評価が価格を分ける
小売店・物販事業を売却するときの価格の目安を示します。在庫をどう評価するか、賃貸借契約を引き継げるかが、価格の議論の中心になります。
結論
小売店・物販の利益の倍率は 1.5〜3倍
- 利益 500万円・什器150万円・在庫300万円の店舗の例
- 利益 500万円
- 事業価値（利益 × 1.5〜3倍）
- 750万円 〜 1,500万円
- ＋ 設備・在庫（中古評価）
- 450万円
- = 譲渡価格の目安
- 1,200万円 〜 1,950万円
出典: 当社の想定レンジ（実成約データの一般的な幅を業種特性で調整。業種別の統計値は確認中）。あくまで参考値であり、最終的な価格は売り手と市場が決めます。
利益とは
ここでいう利益は、この事業がオーナーにもたらすお金の総額です。 決算書の「利益」に、買い手には不要な費用——役員報酬・減価償却費・支払利息・一時費用・オーナー個人経費——を足し戻して計算し直します。申告上は赤字でも、利益で見ると黒字になる事業は珍しくありません。
価値を高める要素
- 仕入先との取引条件（掛け率・独占販売権）
- 商圏内での立地と、賃貸借契約の残存期間
- リピート顧客・会員基盤
注意点・下振れリスク
- 滞留在庫・不良在庫が実際の価値より高く計上されている
- EC・大手チェーンとの価格競争
- 家主が事業譲渡に伴う賃借人変更を承認しない
よくある質問
Q. 在庫はいくらで評価されますか？
A. 帳簿価額ではなく、実際に売れる価格（正味実現可能価額）で評価します。滞留在庫・季節外れの商品は大きく割り引かれるか、対象外になることもあります。棚卸を直近で行い、回転率のデータを示せると評価が安定します。
Q. テナントの賃貸借契約は引き継げますか？
A. 株式譲渡なら契約主体が変わらないため原則そのままです。事業譲渡の場合は家主の承諾が必要で、ここが実務上の最大の関門になります。売却を考え始めた段階で、契約書の譲渡制限条項を確認しておくことをおすすめします。
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