SDE Valuation
小売店・物販事業を売却するときの価格の目安を示します。在庫をどう評価するか、賃貸借契約を引き継げるかが、価格の議論の中心になります。
結論
小売店・物販のSDE倍率は 1.5〜3倍
| SDE 500万円・什器150万円・在庫300万円の店舗の例 | SDE 500万円 |
| 事業価値（SDE × 1.5〜3倍） | 750万円 〜 1,500万円 |
| ＋ 設備・在庫（中古評価） | 450万円 |
| = 譲渡価格の目安 | 1,200万円 〜 1,950万円 |
出典: 当社の想定レンジ（実成約データの一般的な幅を業種特性で調整。業種別の統計値は確認中）。あくまで参考値であり、最終的な価格は売り手と市場が決めます。
SDE（Seller's Discretionary Earnings）は、この事業がオーナーにもたらす経済的利益の総額です。 決算書の「利益」に、買い手には不要な費用——役員報酬・減価償却費・支払利息・一時費用・オーナー個人経費——を戻して（add-back）再計算します。申告上は赤字でも、SDEで見ると黒字になる事業は珍しくありません。
Q. 在庫はいくらで評価されますか？
A. 帳簿価額ではなく、実際に売れる価格（正味実現可能価額）で評価します。滞留在庫・季節外れの商品は大きく割り引かれるか、対象外になることもあります。棚卸を直近で行い、回転率のデータを示せると評価が安定します。
Q. テナントの賃貸借契約は引き継げますか？
A. 株式譲渡なら契約主体が変わらないため原則そのままです。事業譲渡の場合は家主の承諾が必要で、ここが実務上の最大の関門になります。売却を考え始めた段階で、契約書の譲渡制限条項を確認しておくことをおすすめします。
お住まいの地域を選ぶと、その地域の事業環境を踏まえた相場と、買い手の探し方をご覧いただけます。